Síndico pode dar desconto na taxa de inadimplentes?
Condôminos inadimplentes pedem descontos para o pagamento da dívida
O síndico, pode dá ou não esse desconto ? Afinal, o devedor quer pagar o débito.
Vamos esclarecer isso : o Artigo 1.350 do Código Civil deixa bem claro que as despesas do condomínio devem ser apresentadas em assembleias e aprovadas, ou seja, você síndico não pode conceder descontos ou reduzir os acréscimos legais, sob pena de responder civilmente.
Vale lembrar que você Síndico jamais poderá perdoar ou conceder descontos para as dívidas sem a autorização da assembleia. É obrigação de todo condômino pagar as quotas em dia.
Vale lembrar que é sempre bom que o condomínio tenha uma cobrança das cotas condominiais em separado da administradora, sendo imparcial. Para isso é sempre bom contratar um escritório jurídico para fazer a cobrança das cotas em atraso.
A lei não especifica como deve ser feita a cobrança, mas dá algumas sugestões que vamos apresentar a seguir. Além disso, existem as boas práticas do mercado que podem ser seguidas. Vamos ao passo a passo:
1. Carta de cobrança
A primeira medida para ser tomada em caso de inadimplência em condomínio é o envio de uma carta de cobrança ao responsável. Apesar das facilidades da comunicação via e-mail, nesse caso, vale a pena entregar um papel impresso – em mãos, se possível – para o condômino inadimplente. Pode até ser um gancho para conversar e tentar encontrar uma solução amigável.
A ideia da carta de cobrança é que fique registrado e documentado que o devedor foi avisado sobre o débito e que ele teve a chance de corrigir esse problema. Caso não resolva, o próximo passo são medidas mais incisivas.
2. Protesto da dívida
É a formalização perante a Justiça a respeito do não pagamento de uma dívida. A partir desse documento, a situação passa a ser fiscalizada pelo Judiciário. Uma vez formalizado, o devedor é avisado e tem de quitar o débito em até 3 dias. Caso contrário, o nome do inadimplente vai para as listas de serviços de proteção ao crédito. Outra possibilidade é a penhora de bens do devedor.
Essa era uma possibilidade para alguns estados da federação: São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas. No entanto, com o novo Código de Processo Civil, a possibilidade de protesto de cotas condominiais passou a ser federal.
Para fazer o protesto, é preciso reunir documentos, tais como cópias de:
- Convenção do condomínio;
- Certidão do Registro do Imóvel;
- Ata de assembleia de eleição do síndico;
- Ata que determinou o valor da cota;
- Planilha do débito, com o valor do principal, da correção monetária, dos juros e da multa.
Muito cuidado ao fazer o protesto. Em caso de incorreções, como protestar a pessoa errada, pode levar o condomínio a ser processado. A vítima do erro pode pedir ressarcimento no valor de até duas vezes o que foi cobrado indevidamente.
3. Juros e multa
O Código Civil prevê as penalidades para coibir a inadimplência em condomínio. No artigo 1.336 está definido que o condômino que não paga a contribuição mensal fica sujeito aos juros previstos na convenção. Caso não estejam definidos, pode ser cobrado multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.
Caso o devedor não pague a taxa por muitos meses seguidos, a multa pode ser ainda maior. O artigo 1.337 prevê que o restante dos condôminos podem deliberar em assembleia o pagamento de até 5 vezes o valor da dívida, de acordo com a gravidade e a frequência do descumprimento das normas. Essa medida precisa da aprovação de ¾ dos condôminos.
Outra punição para o inadimplente prevista em lei é a proibição da votação em assembleia, até que seja resolvido o débito com o condomínio.
Inadimplência em condomínio: o que não fazer
Agora que você sabe quais são as medidas para cobrança de dívidas de condomínio, veja o que não fazer, para não ser responsabilizado civilmente.
- Áreas comuns: o inadimplente não pode ser proibido de usar as áreas comuns do condomínio. Se houver alguma atividade, como sorteio de garagem, por exemplo, ele pode e deve ser convidado a participar;
- Constrangimento: tenha cuidado para não estigmatizar o devedor. É dever do síndico comunicar aos condôminos que existe uma dívida. No entanto, ele não pode divulgar o nome do inadimplente, e sim, o número da unidade habitacional;
- Cobrança: não faça a cobrança em público, nem envolva outras pessoas que não tenham relação com o assunto.